En breve llegará un segundo tsunami inmobiliario a la banca

Las empresas con respiración asistida en los últimos años pueden caer próximamente

La banca española espera una nueva llegada masiva de inmuebles provenientes de ejecuciones o daciones en pago de empresas inmobiliarias y constructoras durante el segundo semestre de 2011 y el primero de 2012 . cabe preguntarse ¿por qué esta avalancha ahora y no antes? ¿por qué una llegada brusca como un nuevo “tsunami” y no un goteo paulatino?

Para contestar a esa pregunta es preciso que nos remontemos a 2009, cuando muchas empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras, estaban próximas a la suspensión de pagos, o usando la actual terminología, al concurso de acreedores. por aquel entonces, entre 2008 y 2009, los bancos se enfrentaron en muchas ocasiones a la difícil disyuntiva de refinanciar o no a promotoras y constructoras en dificultades

Sabían que en caso de no refinanciar estas empresas entrarían irremisiblemente en “concurso de acreedores” y la banca se quedaría como un acreedor más, pero en el caso de refinanciarlas y tutelar su administración con sus dueños podían intentar reflotarlas o hacerlas viables

La banca se decidió por esta última opción, la refinanciación, por varias razones:

1) Al refinanciar podía ampliar las garantías reales existentes y los créditos concedidos, aumentando sus garantías con cargas hipotecarias genéricas y con garantías personales (pólizas de crédito, leasing, préstamos, etc) sobre la totalidad de los bienes de la empresa, no solo de los que tenía hipotecados previamente con lo que se protegía más. podemos decir que la banca amplió su paraguas

2) Si refinanciaba podía esperar a que mejorara la situación en general de la economía y del país y no sería necesario que ejecutara las garantías

3) En muchos casos era preferible la refinanciación que las provisiones de las pérdidas por fallidos

Hay que destacar, que normalmente esta refinanciación, sobre todo para las grandes empresas, se hizo por un “pool” o grupo de bancos

Ahora bien la ley concursal 22/2003 de 9 de julio establece que son rescindibles los actos que pudieran considerarse perjudiciales para la masa de acreedores, realizados por el deudor (la empresa) dentro de los dos años anteriores a la declaración del concurso. esto quiere decir que si alguna de las empresas refinanciadas entra en concurso de acreedores en los dos años siguientes a la refinanciación, la ley permitiría “echar atrás” las garantías adicionales que la banca había conseguido porque podrían considerarse perjudiciales para el resto de los acreedores al disminuir los bienes embargables y las posibilidades reales de cobro. en resumen, que la acción de la banca para cubrise sus espaldas podría haber sido perjudicial para el resto de acreedores y "echada atrás" por la ley

En consecuencia, desde el momento de la refinanciación, multitud de empresas han estado con “respiración asistida” y con sus pagos controlados por los bancos tratando de evitar que se declarara el concurso de acreedores, porque llegado el concurso, las garantías adicionales obtenidas podían desaparecer al no haber transcurrido los dos años que marca la ley

Actualmente, esos dos años ya han pasado y es muy posible que, ante el incierto futuro de muchas de esas empresas constructoras y promotoras, la banca opte por no seguir refinanciando y encuentre menos gravoso ejecutar las garantías hipotecarias como mal menor, una vez que se encuentran a salvo las garantías adicionales que obtuvieron en el pasado

Estas circunstancias parecen hacer previsible desgraciadamente que en los próximos meses un buen número de promotoras pierdan sus activos al ser insostenible la situación económica actual.

El precio de la vivienda es importante al comprar pero la hipoteca también

El precio de la vivienda ha dejado de ser un factor decisivo para la compra de un inmueble. ahora es la financiación el elemento determinante en las posibles ventas de viviendas. los expertos coinciden en que hay muchas operaciones de compraventa interesantes desde el punto de vista del precio pero que técnicamente no se pueden cerrar porque el porcentaje de financiación es insuficiente

Algunos expertos aseguran que en determinadas zonas de españa es buen momento para comprar pero que no es técnicamente posible por la falta de financiación. a esto se suma que si el partido popular gana las elecciones generales, recuperará la desgravación por compra de vivienda, con lo que esto puede retrasar aún más la compra de casas

En relación con los proyectos de viviendas nuevas, los expertos señalan que deben tener precios atractivos para atraer la demanda. en líneas generales, las futuras viviendas tendrán que venderse con unos descuentos de entre el 20 y 30% con respecto a los precios máximos alcanzados durante el boom inmobiliario

Por lo general, los expertos consultados por el diario "el mundo" están de acuerdo en que el precio de la vivienda puede seguir cayendo pero que el problema actual es el acceso a la financiación, lo que lastra las posibilidades de los compradores. el salón inmobiliario internacional (sima) puede ser un buen lugar donde casar la oferta y la demanda

Hipotecas a la Suiza

Hipotecas a la suiza o la hipoteca que nunca se paga: una idea para los pisos de bancos

una propuestas para hipotecas

todos sabemos que hasta que la banca no se limpie de “ladrillos“ y el sector inmobiliario vuelva a resucitar, no se creará empleo y en consecuencia no saldremos de la crisis. la banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja

rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle

entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el  poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble

¿cómo se hace esto?

la idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. de esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%

la mejor manera es poner un ejemplo de compra de un inmueble de 500.000 euros con nuestro sistema: el banco exigiría al comprador que aportara de fondos propios un valor del 20% del piso, es decir 100.000 euros. el resto se dividiría en dos préstamos hipotecarios uno de 2/3 de la deuda, es decir 266.000 euros, y otro del 1/3 restante es decir 133.000 euros

- el primer préstamo se amortizaría en 25 años con intereses del euribor+2, lo que supone una cuota de 1.403 euros/mes

- el segundo préstamo de 133.000 euros no se amortizaría nunca y solo pagaría intereses de carencia, al mismo tipo del euribor +2. resultaría una cuota para este segundo préstamo de 461 euros/mes

este “tercio” que se presta pero del que no se devuelve principal podría asimilarse (como cantidad orientativa) a la cantidad teórica que el banco debería rebajar el inmueble para adaptarse al mercado. de esta forma el comprador tendría que pagar mensualmente 1.864 euros por la vivienda (1.403 + 461), frente a los 2.145 que pagaría en caso de amortizar toda la deuda. es decir, su cuota sería de 13% menos. esta rebaja sería equivalente con créditos de mayor o menor montante

como no parece posible tener un préstamo que no se amortiza nunca, se podría plantear que la segunda hipoteca sería amortizada de una sola vez, con la transmisión del inmueble

de esta manera una persona puede vivir toda su vida, una vez haya amortizado la primera hipoteca, pagando una renta mensual al banco muy pequeña (461 euros en nuestro ejemplo anterior) por la segunda deuda. esta deuda se liquidaría si el propietario vende la vivienda o bien sus herederos en caso de fallecimiento. también si el piso se vendiese, el nuevo comprador podría subrogarse en esta segunda hipoteca

de hecho, con esta modalidad, tienes el piso “medio comprado y medio alquilado” o bien es como si tuvieras el piso “a medias” con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario

hipoteca suiza

en suiza existe una formula similar, que en su caso motivada por el exceso de liquidez tradicional en los bancos de ese país, pero que creemos es una fórmula importable a nuestros bancos, que más que exceso de liquidez, tienen un exceso de “ladrillo”

y es que en suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro

independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:

a) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en españa

b) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). el valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago

a efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". el dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca

ahora el truco: esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna) , es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo

cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca

resultado: la hipoteca sale más barata

¿por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. el interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado

además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo

con la idea que proponemos al principio sumado a nuestra exposición de cómo funcionan en este sentido los bancos suizos pretendemos brindar a los bancos españoles una tema de reflexión que quizá sirva para salir del atolladero en el que se encuentra el sector actualmente. de hecho la banca estaría generando un ingreso financiero que podría ser derivado o asumido por un fondo de pensiones o por un fondo inmobiliario

formulas mixtas, a caballo entre el alquiler, los fondos de pensiones y los préstamos hipotecarios, soluciones creativas para nuevas formas de habitar, nuevas ideas para nuevos tiempos es lo que pretendemos aportar para contribuir a solucionar el problema inmobiliario que tiene nuestro país

 

Hipotecas

"El crédito está cerrado para personas con solvencia y sin ella"

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Muy pocos créditos para el mercado inmobiliario

La firma mbq group, dedicada a la gestión y comercialización de activos inmobiliarios, justifica la caída de compraventas de viviendas por el cierre "a cal y canto el grifo del crédito, tanto para personas de reconocida solvencia como para personas cuyas garantías de pago son menores". la empresa recuerda que las ayudas estatales con dinero público se dieron con "la promesa de que dicho rescate posibilitaría la normalización en la emisión de créditos, algo que no llega ni llegará al sector inmobiliario-constructor en los próximos meses

mbq group no piensa que los descensos en las transacciones de viviendas se deba a "factores puntuales como el fin de la desgravación por compra de vivienda, la resistencia de los promotores inmobiliarios a bajar precios, o la todavía abismal diferencia entre el salario medio español y el precio de venta medio de la vivienda"

A la firma le llama la atención que cuando se hable de concesión de hipotecas se justifique más su sequía por temas exógenos a los bancos, como que "o bien los promotores inmobiliarios tienen promociones 'invendibles' y se resisten a bajar los precios, o bien los potenciales compradores no tienen poder adquisitivo, ni ganas de comprar una vivienda ni las garantías suficientes para que les sea concedido un crédito para la compra de la misma"

No obstante, mbq group piensa que la culpa la tienen los bancos y cajas, que no dan ni créditos ni hipotecas pese a que recibieron ayudas estatales con el objetivo de normalizar la emisión de créditos. en su opinión, "las entidades financieras no dan crédito porque no se fían de empresas y familias que se han vuelto insolventes precisamente por la restricción del crédito a la que se han visto sometidas"

De cara los próximos meses mbq group no espera una mejora en la situación para el sector inmobiliario-constructor. una de las razones es que esperan que el poco crédito que haya vaya a financiar la compra de viviendas en cartera de la banca, "que indudablemente posibilitará la paulatina disminución del stock de vivienda en el país hasta que éste vaya siendo insuficiente para satisfacer a la demanda, de modo que las entidades financieras puedan vender el stock que acumulan actualmente sin necesidad de realizar más bajadas de precios que mermen sus cuentas de resultados". lo que está claro, sentencia mbq group es que "la financiación destinada para el desarrollo de nuevos proyectos, (que harán falta de verdad en un año), seguirá en mínimos por la sencilla razón de que quien actualmente controla la oferta no tiene ningún interés en crearse nuevos competidores en el mercado

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Hipotecas toxicas

Adicae creará una red de alerta en internet contra las prácticas hipotecarias 'tóxicas'

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) va a poner en marcha en internet el "observatorio de problemas y abusos hipotecarios". Éste permitirá crear una "red de alerta" sobre las prácticas "tóxicas" de las entidades financieras en materia de hipotecas. 

Adicae crea un observatorio contra los abusos hipotecarios

La idea es que el observatorio entre en funcionamiento en las "próximas horas o días", ha explicado el secretario general de Adicae, Fernando Herreros. Como ejemplo de prácticas "tóxicas", ha puesto las cláusulas de suelo, que no permiten que los clientes se beneficien de la bajada del indicador hipotecario Euribor por debajo de un determinado nivel. 

La decisión de crear la red de alerta y el observatorio se ha tomado después de que la organización de consumidores haya celebrado "convenciones" en varias ciudades como Madrid, Zaragoza, Barcelona, Bilbao, Valencia, A Coruña, Valladolid, Cáceres y Ceuta, en las que se han analizado los problemas hipotecarios de los consumidores y las vías de solución. 

Herreros ha destacado que en esas convenciones los participantes (políticos, sindicalistas y consumidores) han puesto de manifiesto la necesidad de que se aborde la regulación del "sobreendeudamiento" de las familias y se reforme la ley hipotecaria, para que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda. 

Asimismo, en las convenciones también se ha expresado la necesidad de que el Gobierno y las instituciones acometan con "amplitud de miras" el problema de la gente que no puede hacer frente a su hipoteca, ya que tiene que ser tratado como un asunto global y no individual. 

El secretario general de Adicae ha explicado que también se ha decidido impulsar que los consumidores que han visto embargado su piso verifiquen que las entidades que les han subastado sus viviendas no han obtenido beneficios por ellos. De acuerdo con datos de Adicae, en 2011 las ejecuciones hipotecarias superarán las 123.000, que se sumarán a las 274.346 realizadas entre 2007 y 2010.